Consumenten Onroerend Goed en Bedrijfs Onroerend Goed

Er zijn enorme verschillen tussen bedrijfs onroerend goed en consumenten onroerend goed. Een hoop mensen hebben het idee dat elke makelaar hetzelfde is, of het nu voor bedrijfs onroerend goed op gaat of voor gewoon onroerend goed. Dat geldt natuurlijk ook voor een taxateur op gebied van BOG. Er is echter een wereld van verschil tussen.

Er zijn een aantal consumenten makelaars die zich ook op de bog markt begeven, maar dan gaat het meestal om objecten die een kleine bedrijfsmogelijkheid hebben. De grote bedrijven in deze tak zijn puur met bog bezig. Het is een wereldje van haaien en er is concurrentie genoeg, maar het zou verkeerd zijn om te zeggen dat alle makelaars en taxateurs hetzelfde zijn.

Soms is de lijn tussen bedrijfsonroerend goed en gewoon onroerend goed weleens moeilijk te trekken. Neem nou bijvoorbeeld een beleggingspand. Het is moeilijk te zeggen want een beleggingspand zal aanvankelijk voornamelijk als consumenten onroerend goed worden gezien, ondanks het feit dat de belegger het als investering ziet.

Dan heb je ook nog woningen die bog aan huis hebben. De begane grond is bijvoorbeeld winkel en de bovenverdieping is dan bijvoorbeeld woonruimte. Schakel in die gevallen een consumenten makelaar in en geen bedrijfs onroerend goed makelaar. De potentiele kopers voor deze woningen zijn zoekende naar een woning met bedrijfsmogelijkheden, geen bedrijf met woonmogelijkheden. Lijkt een klein verschil, maar het is toch in praktijk een flink onderscheid.

Ben je geinteresseerd in makelaar bedrijfs onroerend goed, lees er meer over op de link in dit artikel.

Bedrijfs Onroerend Goed Taxaties

Een taxatie van bedrijfs onroerend goed moet bij voorkeur gedaan worden door iemand die er gespecialiseerd in is. Denk hierbij aan iemand met de benodigde certificeringen en de nodige ervaring op BOG gebied. Als je nog nooit een bedrijfs onroerend goed taxatie hebt gedaan is het tenslotte bijzonder lastig om iets zinnigs te zeggen over de waarde die eraan vast hangt.

Dit komt enerzijds uiteraard door de schaalgrootte van panden en door de gebruikswaarde die ermee samenhangt. De waarde wordt helemaal vertekend als je een bedrijfsobject gaat taxeren op dezelfde manier als een gewoon object. Je moet een aantal zaken gaan laten meewegen bij bedrijfs objecten zoals de goodwill die erbij komt en de mogelijkheden die objecten meebrengen.

Natuurlijk zijn voorzieningen belangrijk die in het pand aanwezig zijn, maar dan moet je nog weten voor hoeveel procent die meetellen. Bij een loods is het simpel, het moet een dak hebben en er moet een betonnen vloer zijn. Maar zoiets als kantoor ruimte is weer een stuk ingewikkelder. Leidingwerk, electra, vergunningen, entree, kantinemogelijkheid en noem het allemaal maar op.

Bij een bedrijfs onroerend goed is iemand met voldoende ervaring op BOG taxatie gebied dus van groot belang. Een taxateur is gewoon iemand die professioneel woningen op waarde schat. Hij kan er een bepaalde waarde aan hangen, maar de koper bepaalt uiteindelijk wat het object echt waard is. Op dit moment moet de markt meer dan ooit zijn werk doen omdat de waarde van og objecten zijn werk doet.

Kopers mogelijkheden zijn nogal grillig nu banken huiverig zijn om veel geld uit te keren en de acceptatie voorwaarden voortdurend aandraaien. Dat wil trouwens niet automatisch zeggen dat er geen mogelijkheden zijn om een hypotheek te krijgen, het betekent puur en alleen dat er minder kopers op de markt zijn. En dat drukt de prijs, want het bedrijfs onroerend goed aanbod is inmiddels flink opgelopen.

Ben je geinteresseerd in makelaar bedrijfs onroerend goed, lees er meer over op de link in dit artikel.

Kan een bank of je adviseur je dwingen om via hem een taxatie te laten regelen ?

Je bent natuurlijk vrij om te kiezen door wie je een taxatierapport laat opstellen. Het moet natuurlijk wel aan de gestelde eisen voldoen. Meest krijgt de financieel adviseur in klein deel van percentage voor de doorverwijzing van de taxatie.

Soms heb je voor de bank geen taxatierapport nodig voor de aanvraag van een financiering van een woning. Dit is vaak het geval als je weinig risico loopt voor de bank omdat je grotendeels de nieuwe woning financiert met eigen vermogen. Als de woz waarde ruim boven de koopprijs ligt dan heb je soms geen taxatierapport nodig van de bank. Dat is dan toch mooi meegenomen.

De waarde van een huis wat bepaald is door de gemeente ambtenaar noemen we een woz waarde. Elk jaar opnieuw berekent de gemeente de waarde van de woning wat gebaseerd is op een peil datum uit het verleden. Er zijn een aantal belastingen die worden bepaald door de hoogte van de woz waarde. De woz waarde wordt ieder jaar opnieuw bepaald. Ze gaan ervan uit dat de woz waardes daardoor meer marktconform worden waardoor het aantal bezwaren afneemt.

Als woz waardes in de toekomst steeds nauwkeuriger gaan worden is de vraag of er nog voldoende geld is te verdienen voor taxateurs in de toekomst omdat banken dan sneller genoegen gaan nemen met een taxatierapport van de gemeente..

Meer weten over taxeren woning, lees er meer over op de link in dit artikel

Vrij van huur en gebruik

Een begrip wat ook vaker terug komt in een taxatierapport is vrij van huur en gebruik. Volgens een taxateur brengt een woning wat verhuurd is minder op. Omdat men weet dat het altijd lastig is huurders uit een woning te krijgen.

Koop breekt namelijk geen huur. Een woning in verhuurde toestand loopt het verkoopproces meestal erg stroef. Huurders zullen minder hun best doen om op te ruimen als er een bezichtiging is. Misschien kun je met de verhuurder een akkoordje regelen.

Vaak zou je met de verhuurder kunnen regelen dat er voor elke bezichtiging een interieur verzorgerster langs gaat. Mogelijke Verkoopwaarde in beperkte tijd is ook een term wat nogal eens genoemd wordt in een taxatierapport. Omdat de verkoper haast heeft zou hij met een lager bod veel sneller genoegen nemen.

Aan de andere kant ben ik er niet helemaal mee eens. Het lijkt dan of iemand die de tijd heeft meer opbrengst voor zijn woning zal beuren. Als een woning langer staat wordt de onderhandelingsruimte minder. Overal het algemeen als een woning wat langer te koop staat weet je als koper dat een woning minder intrek is. Er is nu ook een Nederlands waarde Instituut in het leven geroepen die taxateur gaat controleren op kwaliteit en juistheid.

Met als doel om fraude te voorkomen. Hoewel het instituut geen winstoogmerk heeft zijn er mensen die toch denken dat er een commercieel tintje aan zit omdat de consument er weer extra voor moet betalen.

Meer weten over taxatie tarief, lees er meer over op de link in dit artikel.

Opmaken Van Een Taxatierapport

De hypotheekgever vindt het belangrijk om te weten wat de waarde is van het onderpand. Meestal is een taxatie rapport nodig voor de woning.

De waarde van een woning is afhankelijk van een aantal factoren. De geloofwaardigheid van een taxatierapport wordt betwijfeld omdat je de laatste jaren steeds vaker ziet dat de taxateur de waarde neemt waar de woning is voor verkocht. Heel soms komt nog wel eens voor als je een huis gaat kopen dat het huis lager wordt getaxeerd dan verwacht.

De voorkeur heeft voor de meeste woningkopers om na de onderhandeling de woning te laten taxeren. Een taxatie rapport kost namelijk geld. Als je dus voor dat je een mondelinge of schriftelijke overeenkomst het huis laat taxeren loop je het risico dat je dus geld weg gooit omdat je het huis niet kunt kopen omdat je geen overeenstemming krijgt met de verkoper. Als een huis lager wordt getaxeerd dan kan dat gevolgen hebben voor de financiering. soms komt het ook wel eens voor dat een taxateur totaal in de verkeerde richting zit bij de waarde bepaling.

Want waarde bepalen blijkt bij sommige huizen toch een moeilijk onderdeel. Makelaars met meer dan 30 ervaring zien we vaak genoeg dat ze veel te hoog zitten met hun vraagprijs van een huis. Ik heb al woningen gezien van nvm makelaar die woningen in de verkoop namen die op een gegeven moment meer als een ton zakte in de vraagprijs. Vaak genoeg zijn er woning bezitters die een lening nodig hebben voor bijvoorbeeld een nieuwe badkamer.

Als de woning dan een waarde heeft van 2 ton en de nieuwe badkamer is 20000 waard dan wordt de woning vaak op 220000 getaxeerd. Als de woning verkocht zou moeten worden zou deze waarde van niet haalbaar zijn. Taxatie rapporten voor financiering zijn niet echt objectief. Taxatierapporten die niet bedoeld zijn voor aanvragen van financiering zijn vaak realistischer.

Ben je geinteresseerd in huis taxeren, lees er meer over op de link in dit artikel

Toekomst Van Landelijke Taxaties

Geen mens heeft een kristallen bol om de toekomst van de Nederlandse taxatie te kunnen voorspellen. Maar de visie die we hier schetsen wordt door veel taxateurs en makelaars onderschreven. Natuurlijk zullen brancheverenigingen hun mond niet open doen, maar het spreekt voor zich dat heel wat mensen echt wel weten wat er aan zit te komen.

De start van taxatieplatforms was, zonder poespas, een beslissing die banken hebben doorgedrukt. Om zelf onderpanden te schatten op een realistische waarde zou het goed kunnen zijn dat een bank in de toekomst een eigen taxatiedivisie opzet. Nu worden landelijke WOZ taxaties gedaan door taxatieplatforms. Als deze specifieker en meer betrouwbaar worden kunnen banken hun cijfers hierop gaan afstemmen.

Uiteindelijk lijkt het vak van onafhankelijke taxateur met uitsterven bedreigd. Het ligt voor de hand dat een bank een eigen alternatief zal ontwikkelen, daar zij de gehele investering doen in een bepaalde klant. Dit is natuurlijk niet klip en klaar, want hoe vaak hebben banken niet geprobeerd om de tussenpersoon uit te schakelen bij hypotheekverstrekking.

Doe je nu nog alleen maar taxaties, dan moet je denken aan diversificatie. Er is verandering op komst, zoveel is duidelijk. Met verandering komen kansen en het is nu zaak om van die kansen gebruik te maken en om je klaar te maken om ze te benutten door educatie en voorbereiding.

Ben je geinteresseerd in huis taxatie, lees er meer over op de link in dit artikel.

Stoute Taxateurs

Na de vrijgave van het makelaardij beroep kwam de omscholing stroom in beweging. De taxatiepopulatie werd plotseling gigantisch vergroot en de situatie veranderde totaal ten opzichte van hoe het vroeger was. Taxateurs moeten nu nog altijd hun papieren ophalen en worden op die manier lid van de RVT.

Tot zover alles goed. Maar niet lang na deze ontwikkelingen ging er toch heel wat fout. Banken merkten steeds vaker op dat taxaties nog niet eens in de buurt van correct kwamen. Woningen werden soms veel te hoog ingeschat, wat weer leidde tot verstrekking van te hoge hypotheken. Banken waren hier vanzelfsprekend niet erg gelukkig mee, met name na de introductie van het ambitieuze NHG project deed het aanzien van een hypotheek offerte veranderen.

Waar je ook woont, Amsterdam, Groningen of Maastricht, als er taxatie wordt uitgevoerd moet de executiewaarde worden vastgesteld. Dit is de waarde waarvan de taxateur het idee heeft dat die haalbaar moet zijn wanneer de woning op een executieveiling wordt verkocht. Het spreekt voor zichzelf dat banken er niet echt om staan te springen om een executieveiling te doen, maar ze moeten wel een idee hebben voor de zekerheid.

Op dit moment is het zo dat een taxatie opdracht meestal wordt verstrekt door een tussenpersoon. Met een tussenpersoon bedoelen we de adviseur die zijn klant helpt de financiering rond te krijgen bij de bank. Die financiering is uiteraard afhankelijk van de woningwaarde. Dat is het gedeelte waar het interessant wordt.

Meer weten over taxatie den haag, lees er meer over op de link in dit artikel.

Ontwikkeling van de taxatie in grote steden

Het is nog niet zo lang geleden dat alles stabiel was in de taxatiewereld. Als je een taxateur of makelaar in Rotterdam of Utrecht of een andere grote stad was, dan wist je dat er een vaste kliek was en dan verdeelde je de koek die er in jouw stad te verdelen was.

Dit bleef uiteraard niet zo. De dag des oordeels kwam toen de beroepsbescherming voor makelaars werd afgeschaft. De beslissing viel in Den Haag, maar de rimpels van die beslissing werkten door van Den Haag tot Groningen aan de ene kant en Maastricht aan de andere kant.

Internet nagelde ook een spijker in de doodskist van beroepsbescherming. Internet was niet geliefd bij makelaars omdat ze hun informatie voordeel kwijtraakten. Het was ook bepaald geen pretje als taxateur zijnde, want allerlei exclusieve gegevens kwamen nu vrij op de markt.

Daarnaast kwamen er in steden door heel Nederland veel makelaars en taxateurs bij. Mensen lieten zich massaal omscholen en besloten taxateur in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of elke andere stad van betekenis te worden. Maar de economie buigt niet voor maatschappelijke ontwikkelingen en al gauw werd een logisch gevolg zichtbaar. Aanbod steeg, vraag bleef gelijk, dus de prijzen die gevraagd konden worden daalden.
Als iedereen in je omgeving plotseling een dienst gaat aanbieden, dan is het logisch dat prijzen gaan dalen. De prijs die gevraagd werd voor een taxatierapport kelderde. Uiteraard veroorzaakte dit weer een klaagzang onder de grootste taxateur populaties in onze steden (o.a. taxateurs in Amsterdam, Utrecht, Groningen en Rotterdam).

Het kabinet boog echter niet en gaf te kennen dat men zich aan deze nieuwe concurrerende markt moest wagen. Het mokken is in de tussentijd niet opgehouden, maar het makelaardij en taxatielandschap is wel diverser geworden. Maar we zijn nog niet aan het einde van de geschiedenis gekomen.

Ben je geinteresseerd in taxatie groningen, lees er meer over op de link in dit artikel

Taxatie

Onafhankelijk van de stad in Nederland waar je koopt, of het nou Amsterdam, Utrecht, Groningen of Rotterdam is… je zult een taxatie moeten laten doen. Maar zoals je al snel zult zien is de ene taxatie de andere niet. Tijd om eens in het onderwerp van taxaties in Amsterdam te duiken en te zien hoe je een zo goed mogelijke taxatie in de kortst mogelijke tijd rond krijgt.

Als we Amsterdam even als voorbeeld pakken dan zien we dat daar een hoop transacties zijn. Het is niet makkelijk om als taxateur in Amsterdam te zitten, want er zijn verschrikkelijk veel woningtypes. De stad bevat alles, van panden die er al in de vorige eeuw stonden tot objecten die net een paar jaar geleden zijn gebouwd. Daarom kan het handig zijn en verplicht een bank soms zelfs om een taxateur in te schakelen die bekend is in de stad waar de taxatie plaatsvindt. De markt is nogal specifiek en je zult iemand nodig hebben die een realistische schatting kan uitvoeren waar je daadwerkelijk iets aan hebt.

Ondanks dat is de taxateursopleiding erop gericht om overal taxaties te kunnen doen. Het was vroeger gebruikelijk om taxaties in alle steden van het land uit te besteden aan een landelijk opererend bureau. Je mag zelf kiezen wie je wilt, een kleine zelfstandig of een grotere organisatie. Hoewel grote taxatie organisaties in ons land een flinke klap te verwerken hebben gekregen na het bekendmaken van de recente taxatieplannen door de NVM en de VBO.

Meer weten over taxatie makelaar, lees er meer over op de link in dit artikel.

NVM en Taxaties

De grootste makelaardij branche vereniging van Nederland, de NVM, eist van leden dat ze geceritficeerd zijn. Veel NVM makelaars doen ook taxaties. Veel banken hadden vroeger de regel dat een NVM taxatie altijd werd geaccepteerd, inmiddels is dat wel wat versoepeld.

Elke dag is er echter meer opschudding en verandering in de taxatiewereld. Veel traditionele taxateurs knijpen hun ogen er stijf voor dicht, maar het is wel zo. Als branchevereniging is de NVM in overleg met de VBO om een landelijk punt voor taxaties op te zetten. Banken hebben hier met zachte dwang op aangestuurd na het fiasco met de taxatiefraude.

Corruptie in de taxatiewereld werd uiteindelijk niet tegengehouden door een diploma, een eed of een certificering. Natuurlijk was er wel een kleine marge voor fouten die taxateurs konden maken, maar deze werden heftig overschreden. Iedereen die actief is geweest in de makelaardij weet dat taxaties soms ook een wassen neus konden zijn, onafhankeljik van het branchevereniging label dat eraan hing

Door grote verliezen die op executieverkopen werden geleden voelden banken dit flink in hun portemonnaie. Door het landelijke netwerk dat nu in zijn kinderschoenen staat zullen ook steeds meer WOZ taxaties worden gedaan. Er wordt gefluisterd dat deze uiteindelijk jaarlijks geindexeerd gaan worden en dat taxaties zelfs niet meer nodig zijn.. Of dit echt de toekomst gaat zijn zullen we zien, maar feit blijft dat het pittig wordt voor taxateurs.

Om meer te lezen over nvm taxaties, kijk op de link in dit artikel.